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STEP3 指定流通機構制度とは

売買契約締結にともない、買主は手付金等を支払いますが、登記が完了するまでは、手付金等は極めて不安定な状態にあります。そこで、法律(宅地建物取引業法)は「手付金等の保全措置」を定めています。業者が売主である場合は、保全措置を講じた後でなければ、手付金等を受領できないことになっています。また、全宅保証では、会員業者が売主の完成物件は手付金保管制度、媒介物件であっても、手付金の保証制度を業界で先駆けて導入しています。

1 指定流通機構制度とは

レインズ(REINS)とは、建設大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムのことであり、「Real Estate Informaition Network System」の頭文字をとって名付けられています。

不動産物件情報をオンラインネットワークにより指定流通機構のホストコンピュータに登録し、多くの取引関係者が物件情報を共有することにより、迅速に情報交換を行い、不動産取引の拡大を図るものです。

まず売主から不動産の売却を依頼され(@)媒介契約を結んだ元付業者は、物件情報を指定流通機構(レインズ)へ登録(@)専属専任媒介契約は5日以内、専任媒介契約は7日以内)し、指定流通機構が発行する登録済証を売主に手交します(@)。物件情報は、レインズのオンラインシステムを通じて日報や検索により会員業者に提供されます。他方、不動産の購入を依頼(@)された客付業者は、希望に合う物件を検索し、買主に物件を紹介します(@)。買主に物件購入の意思があれば媒介契約を結んだ客付業者は元付業者を通じて売主に連絡し、双方の希望条件が折り合えば(@@)、売買契約が成立します(@)。取引が完了すると、売主の元付業者がレインズに取引価格・契約成立日等の成約報告を行います(@)。また、指定流通機構は、レインズに登録された物件の登録件数、毎月の取引価格の平均等の不動産市況情報を作成しています(@)。(次頁フローチャート参照)

2 4つの公益法人による指定流通機構

指定流通機構は平成9年4月の改正宅地建物取引業法の施行により全国で4つの公益法人により運営されています。指定流通機構は、全宅連をはじめ、各不動産業者団体で構成されていますが、全国47都道府県にサプセンターを持つのは、全宅連だけです。

3 レインズの特色

レインズの特色は、つぎの3点に集約されます。

(1)豊富な物件情報の登録・公開

売主と会員業者との間で媒介契約が締結された場合、会員業者はその物件情報を指定流通機構のホストコンピュータに登録します。登録された物件はリアルタイムに広く会員業者に公開されます。

(2)購入希望物件のスピーディーな検索

数多くの会員業者がオンラインで結ばれており、豊富な物件情報の中から依頼者の希望に沿った情報をスビーディーかつ手軽に検索し依頼者に提供することができます。検索した物件については、詳細情報を必要に応じて端末機で取り出すこともできます。

(3)市場動向に則した適正価格での取引の実現

流通機構には、オンラインにより最新かつ大量の物件情報が集まりますので、そのときどきの市場実勢や動向などをいち早く知ることができます。そして物件の成約情報もすべて会員に公開されますので、媒介価格の決定などに際しての重要な資料として利用することができます。

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