株式会社東洋地所

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STEP6 間違いのない契約をするために

いよいよ契約です。しかし、いきなり売買契約書に署名、押印するわけではありません。法律(宅地建物取引業)は契約を成立させる以前に、業者は「重要事項説明」を行わなければならない、と定めています。重要事項説明は、物件の表示や法令による制限、敷地と道路関係、設備の内容、代金の受け渡し、契約の解除など細部にわたって説明し、重要事項説明書を交付することになっています。トラブルを防止するためにも、納得がいくまで取引の内容を確認し、契約に臨んでください。

1 取引士を確認して

重要事項の説明を受けるに当たっては、宅地建物取引士が取引士証を提示して、説明することになっていますので、まず確認してください。重要事項説明書は、一戸建てかマンションか、土地か、の物件によって内容が若干異なります。
重要事項説明の主な内容は、
①宅地、建物に登記された権利関係
②都市計画法、建築基準法その他の法令による制限
③私道負担に関する事項
④飲用水・排水、電気、ガス等の設備の状況
⑤「青田売り」の場合は、完成時における形状、構造
⑥代金の支払時期、目的
⑦契約の解除
⑧損害賠償額の予定または違約金に関する条件
⑨ローン条項など
です。
マンションのように区分所有建物の場合は、上記以外に、共用部分に関する規約、専用使用権の内容(駐車場・専用庭・バルコニー等)、修繕積立 金の定めや積立額、通常の管理費、管理の委託先などの、説明があります。

2 重要事項のここをチェックしよう

登記簿謄本との照合

重要事項説明書とともに登記簿謄本の写しが渡されます。登記簿謄本は①表題部(地番や面積、建物の構造などを記載)③甲区(所有権の所在を記載)③乙区(所有権以外の権利関係を記載、たとえば抵当権など)から成っています。まず、双方の内容を確認することが必要です。抵当権が設定されている場合は、抹消する時期と方法を確認して、売買契約書に明記しなければなりません。

3 覚えておきたい主な法律用語

用途地域

「第1種低層往居専用地域」とか「第2種中高層住居専用地域」など、用途地域は12に分かれており、地域によって、建築できる建物の種類、建べい率、容積率、建物の高さの制限などが定められています(別表参照)。用途地域をみれば、ある程度、周辺環境が分かります。

建ぺい率、容積率

建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合をいいます。例えば、建ぺい率60%、容積率80%の地域では、165m2(約50坪)の敷地では、1階部分は建ぺい率の制限により99m2(約30坪)、建物全体の延面積は容積率の制限により132m2(約40坪)までしか建てられません。

高さ制限、斜線制限

建物の高さについても、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、あるいは日影規制などにより制限されています。第1種、第2種低層住居専用地域では、高さが10mまでまたは12mまでと定められています。専門的になりますが、制限があることを覚えておいてください。

CHECK POINT ローンが不成立の場合は

売買契約が成立すると、住宅ローンを申し込みますが、何らかの理由で、不成立になる場合があります。こうした場合を想定して、売買契約書には「ローンが不成立の場合には、契約を白紙撤回して、支払った手付金等を買主に返還する」旨のローン条項があるか確認してください。ない場合には、特約条項として売買契約書に書き加える必要があります。

「手付け流し」で契約は解除できる

売買契約を結び、手付金を支払ったが、買主が何らかの事情で、契約を解除する場合、契約の履行に着手する前であれば、手付金を放棄して契約を解除することができます。売主の場合は、預かった手付金の倍額を買主に支払うことにより契約を解除できます。